Notícias do mercado imobiliário

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RAZÕES
PARA SE TER CUIDADO NA COMPRA DE IMÓVEIS

No momento da compra de um imóvel, algumas cautelas devem
ser tomadas para que essa operação seja juridicamente segura, sendo certo que a
segurança jurídica será maior, quanto mais detalhada for a análise relativa ao
imóvel, ao vendedor e por vezes, ao antecessor (proprietário anterior).

IMÓVEL

Com relação ao imóvel, devemos antes de mais nada,
confirmar quem é o seu verdadeiro proprietário, comprovação essa, feita com a
apresentação de um documento denominado “matrícula”, que é emitido pelo
respectivo cartório de registro de imóveis. Pela análise da certidão de
matrícula conseguimos obter várias informações além da titularidade do imóvel,
dentre elas, a existência de algum gravame sobre o imóvel (por exemplo,
hipoteca, penhora, cláusula de inalienabilidade, etc).

Vale lembrar que “escritura definitiva” não registrada no
cartório de registro de imóveis, não transfere a propriedade para o adquirente
do imóvel; a transferência real ocorre no momento em que o título de aquisição
é registrado no cartório imobiliário. Ainda com relação ao imóvel, devemos
analisar a sua situação fiscal, ou seja, se existe algum tributo ou multa em
aberto referentes ao imóvel objetivado, e também, quando for o caso, a sua
situação em relação às despesas condominiais.

Vale lembrar que mesmo que os impostos ou as despesas
condominiais refiram-se a período anterior à aquisição, o adquirente do imóvel
acaba por responder por tais dívidas, podendo o imóvel, ser indicado à penhora
pelo credor, visando a satisfação do seu crédito.

                                                            VENDEDOR

Quanto ao vendedor, as cautelas buscam assegurar que a
venda do imóvel não venha a ser questionada por terceiros, especialmente em
decorrência de eventual fraude a credores ou fraude à execução. Para essa
segurança, o adquirente deve buscar nos órgãos oficiais, certidões que
demonstrem que contra o vendedor, não há qualquer situação que possa impedir a
venda do imóvel.

Nesse sentido, busca-se informações nos fóruns estaduais e
federais (para saber da existência de demandas que possam colocar o vendedor em
uma situação que não lhe autorize a venda de seu patrimônio), nos cartórios de
protesto e na Receita Federal/INSS. Tendo em vista que o código civil, assim
como o código de defesa do consumidor, prevê para determinadas situações, a
desconsideração da personalidade jurídica de uma empresa e, por conseguinte, a
invasão no patrimônio do seu sócio para satisfação de dívidas originalmente das
suas empresas, recomendamos verificar se o vendedor do imóvel integra o quadro
societário de alguma empresa e se positivo, analisar também a situação dessa
sociedade, por meio da obtenção das mencionadas certidões.

As certidões que formarão esse “dossiê de compra” devem ser
expedidas nas comarcas da situação do imóvel e do domicílio do vendedor. Ainda
que relativamente custoso, é importante obter as informações (certidões) dos
antecessores que figuraram como proprietários do imóvel nos últimos dez anos,
de modo a confirmar que não pende nenhuma ação judicial que possa provocar
repercussões na atual negociação.

Por fim, para uma análise ainda mais detalhada, conveniente
confirmar se existe algum processo de desapropriação ou projeto de implantação
de melhorias públicas que possam vir a atingir o imóvel; verificar se o imóvel
sofre algum outro tipo de restrição urbanística, como por exemplo, processo de
tombamento; e ainda,

Conforme podemos ver, ainda que resumidamente, a compra de
um imóvel exige uma profunda análise que não pode ser desprezada pelo
adquirente, sob pena de assumir um risco elevado de ter que arcar com o
pagamento de alguma pendência ou, pior ainda, ver anulada a sua aquisição.

 


13/11/2020 Fonte: Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente d